Fran y Alicia están a punto de firmar su divorcio y tienen prácticamente resuelto su convenio regulador. Van a liquidar la sociedad de gananciales para dejar definitivamente zanjado el capitulo común. El único bien ganancial es la vivienda habitual. La compraron hace dos años y suscribieron un préstamo hipotecario a medias a veinticinco años. Alicia ha propuesto extinguir el condominio a su favor y a Fran le ha parecido correcto, pues mediante esta posibilidad legal ella se quedará con el 100% de la vivienda y de la hipoteca, liberando a Fran del préstamo hipotecario. Fran será compensado por el dinero invertido hasta la fecha. Se trata de una operación equilibrada que se beneficia, además, de importantes ventajas fiscales.

La extinción del condominio es el acto jurídico por el que se pone fin a una situación de copropiedad sobre un bien, de forma que deja de pertenecer en común a varios titulares y pasa a adjudicarse a uno solo o se reparte su valor entre ellos.

En el caso de Fran y Alicia, ambos son condueños al 50% de la vivienda familiar y, por la extinción del condominio, Alicia adquirirá la parte de Fran. Ella asumirá la totalidad del préstamo hipotecario y compensará a Fran por las cantidades satisfechas hasta el momento. El banco ha autorizado una novación del préstamo hipotecario para liberar a Fran de sus obligaciones y que Alicia pase a ser titular del cien por cien. Como no dispone de capital para compensar a Fran, Alicia ha solicitado una ampliación de la hipoteca y el banco se la ha concedido. Con ese dinero podrá compensarlo.

Aunque la liquidación de la sociedad de gananciales obliga a la distribución del patrimonio neto al cincuenta por ciento, en estas situaciones en las que solo existe un bien común que es indivisible, se aplica el art. 1062 del Código Civil, que permite una excepción a las reglas de liquidación de la sociedad de gananciales al conceder que uno se lo adjudique por entero compensando al otro.

¿Cuáles son las ventajas de una extinción del condominio?

Cuando los cónyuges están de acuerdo, pueden realizar esta operación en su convenio regulador dentro del apartado de la liquidación de la sociedad de gananciales, evitando la Notaría, lo que supone una simplificación del trámite. Además, al no haber escritura notarial la extinción del condominio se libra del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La adjudicación del inmueble puede inscribirse directamente en el Registro de la Propiedad, tras su aprobación judicial, siendo el título para ello la resolución judicial que declara el divorcio y aprueba el convenio regulador.

En cuanto al impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP), la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1634/2023, de 5 de diciembre, sostiene que la extinción del condominio de la vivienda común no genera una transmisión de bienes sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) porque no hay traslación del dominio, sino una mera especificación de los derechos preexistentes de los comuneros.

Respecto de la ganancia patrimonial declarable en el IRPF, el Tribunal Supremo dispone que solo hay que pagar impuestos por IRPF si existe una ganancia real, ello en aplicación del art. 33 de la LIRPF, que establece que las ganancias patrimoniales gravables son las variaciones de valor que se producen en la composición del patrimonio de un contribuyente.

Por tanto, Fran solo deberá declarar ganancia patrimonial en el IRPF si recibe más dinero o valor del que le correspondía inicialmente. Esa diferencia extra es la ganancia que tributará. Si simplemente se queda con su parte sin que haya un aumento real de valor, no habrá ganancia que declarar.